【法律贴士】法院判决继续履行房屋买卖合同需符合哪些条件(详细说明)

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提出的问题是:合法有效的房屋销售合同,一方明确拒绝履行合同,以及对方在何种情况下可以继续履行合同?

案件名称:原告宋某某和被告人陈某,房地产信息咨询公司房屋销售合同纠纷案。

法院意见:

如果其中一方未履行合同义务或履行合同义务不符合协议,则应对违约负责,如继续履行,采取补救措施或赔偿损失。原告现在需要继续履行房屋销售合同。被告无法解释在案件中还有其他法定情况无法继续。被告应协助原告处理转让手续和其他义务。

案例简介

上诉人(原审的被告):陈。

被上诉人(原审原告):宋某某。

被上诉人(原被告):一家房地产信息咨询公司。

该房屋位于天津市和平区西安路与长沙路交叉口东北侧的成吉经贸中心XXXX。所有者是陈被告。 2016年1月12日,被告介绍房地产信息咨询公司后,原告与被告人陈某签订了房屋交易合同,规定原告购买了涉案房屋。由于所涉房屋的贷款余额,贷款余额未支付,抵押贷款已登记。双方同意向原告付款,被告陈某于2016年2月28日前还清了贷款并撤销了抵押。此外,三方特别同意原告向被告支付25万元押金,用于房地产信息咨询公司,该公司由被告房地产信息咨询公司保管。后三方签订了补充协议,规定被告陈某的收入为238万元,为净收益,原告和违约金由原告承担。在审判期间,原告和被告,一家房地产信息咨询公司,都认识到提升所需的资金由房地产信息咨询公司负责。原告应对提前所产生的利息以及提前还款所产生的违约赔偿金负责。在签订合同当天,原告向被告支付了房地产信息咨询公司25万元的押金。

由于被告陈某是贷款合同的主体,被告人陈某在法庭上表示,该银行在2016年2月1日还款后没有回应。2月28日之后,银行联系了银行,银行表示3月4日,它不被允许清算贷款。它只能在几个月内偿还。在每个月的27日,这是还款日期。未能及时清偿贷款将导致原告在2016年偿还贷款2个月,3个月和2个月。由于原告承诺为原告提供资金并希望原告承担两个月的贷款,2016年3 8,发送短信给原告和被告,一家房地产信息咨询公司,将承担额外费用并在3月10日前还清贷款,否则合同将被终止。原告在收到短信后第二天到初审法院提起诉讼。

此外,被告陈某被批准同意该房屋的净额为238万元,包括预付款,即该部分基金应归还给原告。房子里有抵押贷款。抵押权人是中国工商银行股份有限公司天津分行,抵押期限为2015年4月9日至2045年4月9日。原告被要求同意支付全额款项并付清银行贷款取消抵押贷款。

宋某向一审法院提起诉讼:1。被告陈某继续与原告签订房屋销售合同,转让位于西安路交叉口东北侧的XXXX房屋。和天津市和平区长沙路到原告。被告下,房地产信息咨询公司合作; 2.由于业绩延迟,原告无法从2016年1月12日至2016年4月12日收取当租户的租金损失,10%税率为1650元。

一审法院裁定:1。被告人陈某到中国工商银行天津分行办理抵押结算手续。所有费用均由原告承担。清算结束后,被告立即前往房屋管理部门办理抵押取消手续。在第一项执行后的10天内,被告陈某协助原告办理房屋所有权转让,并转让位于西安路交叉口东北侧的兴集大厦的房屋。天津市和平区长沙路给原告,所有税费。原告应承担责任; 3.在执行第二项判决后的第三天,原告应向被告支付全部房屋付款,具体金额为213万减去用于偿还中国工商银行天津分行的贷款。有限公司,不包括原告的责任。因提前解决贷款而导致的违约金;四,第三次判决执行完成三天后,被告人袁一一家房地产信息咨询公司向被告陈某支付了25万元押金; 5,驳回了原告的其他诉讼请求。本案中,诉讼受理费为1188元,减半费用为594元,保全费为1万元,原告宋某某为5000元,被告陈为5594元。

观点

宋的观点:陈未履行合同义务是违约,宋没有违约。同意一审判决,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

款依法没有法律效力,房地产信息咨询公司实际上并没有为资金提供资金。因此,陈有权依法终止合同。 2.宋某某未能提供证据证实宋东轩向赵昕支付的款项是争议房屋的押金。 3.房屋销售合同的实施存在障碍。涉及的房屋由银行抵押。目前的贷款尚未结清,无法履行。 4.一审法院通过通知第三方参与诉讼,不披露诉讼请求或限制起诉时限,直接任意拘留程序违法行为,侵犯了陈某的基本诉讼权利。

法院意见

一审法院的意见:原告与两被告之间签订的房屋中介合同是合同的真实含义,并不违反法律法规的强制性规定,一审法院予以确认。

被告陈某未向被告支付押金以终止合同。然而,双方在房屋销售合同中明确同意将押金支付给被告的房地产信息咨询公司而不是被告陈。原告支付的押金与合同一致。被告陈某拒绝以此为由提起诉讼,一审法院不予支持。

件尚未达到238万元,被告陈某因此原因终止合同无法确立。

被告人陈声称涉案房屋有银行抵押。既然银行贷款尚未结清,合同仍然存在执行障碍,无法继续履行。根据《中华人民共和国物权法》,在抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,除非受让人代表抵押清算债务。在咨询了原告后,他同意代他偿还债务以取消抵押。原告声称他不能继续在这方面表现。

根据“合同法”的规定,如果当事人之一未履行合同义务或履行合同义务,应当承担违约责任,如继续履行,采取补救措施或者赔偿损失。现在要求原告继续履行,被告人陈无法解释在无法继续的案件中还有其他法定情况。原告要求继续履行。第二被告协助原告办理转移手续,一审法院应予以支持。

原告声称无法收回当前租户的租金和税收损失。原告尚未取得房屋所有权,并未就租金收取达成协议。被告陈某没有法律和事实依据要求赔偿租金。初审法院也不支持。

二审法院的意见:合同是当事人之间为建立,改变或终止公民权利与义务之间关系而达成的协议。依法设立的合同受法律保护。双方应根据协议充分履行其义务。本案的上诉人陈某,被上诉人宋某某与被上诉人签署的房地产信息咨询公司签订了房地产协议,具有法律效力。合同明确规定被上诉人宋某某应向押金信息咨询公司支付押金。被上诉人宋某某以签约方式向被上诉人的房地产存款25万元,以外地人宋东宇的名义存入。在信息咨询公司法定代表人赵鑫的账户中,他履行了合同规定的义务。上诉人陈某对于被上诉人宋某某未支付押金并声称法院不支持违反合同的说法没有事实依据。

双方的合同还规定被上诉人宋某某负责偿还抵押贷款,但贷款银行应通知上诉人陈某将于2016年4月5日偿还贷款。因此,被上诉人宋某Moumou在约会之前。存款可以存入上诉人的贷款账户。上诉人陈某要求被上诉人宋某某在2016年3月10日前还清贷款。否则,合同终止将没有法律依据。请求不支持是不恰当的。此外,根据《中华人民共和国物权法》,在抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,除非受让人代表抵押清算债务。被上诉人宋某某同意代他偿还债务以取消抵押。上诉人声称合同无法继续履行,也无法确立。

由于被上诉人宋某主张继续履行合同,上诉人无法证明案件没有法定情况继续履行,因此一审法院继续履行,上诉人和被上诉人房地产信息咨询公司协助被上诉人宋。转移程序是正确的,将由医院确认。

初审初审法院没有违反法律程序。上诉人陈称,一审的法院程序是非法的,缺乏依据。法院拒绝接受这封信。

第1款的规定,判决如下:上诉被驳回,原判决得到维持。

Judge的评论

件和形式

在房屋销售合同的情况下,如果卖方未履行合同,买方通常会要求继续履行合同,包括:向卖方支付价格,卖方协助转移手续,以及出售房屋。对买方。无论买方的支持请求,还是在什么情况下,买方要求的支持一直是房屋交易审判的难点。

规定:“如果一方未履行其合同义务或履行其合同义务,则应对违约负责,例如继续履行,采取补救措施或赔偿损失。”这里的“延续履行”也称为“强制履行”,是指当违约方未履行合同时,违约方以确认判决的方式强制执行人民法院违约的方式。

虽然强制履行是合同履行的延续,但仍然是原合同债务的履行,但它与合同债务的一般履行有以下不同:一,履约时间不同,时间执行时间晚于履行原始合同债务的时间;作为法律规定的民事责任方法,强制履行使国家强制执行水平高于正常合同履行,并增加了一层道德和法律的违约评价。履行违约责任并非简单履行合同债务。适用的强制性履行包括以下要求:违约;违约方可以继续履行合同;守约方要求违约方继续履行合同。

,以下情况不适用于继续履行:合法或事实上未履行;债务标的不适合强制履行或履约费过高;债权人在合理的时间内不要求强制履行。在上述三种情况下,观察方不能强迫违约方实际履行,即使通过诉讼强制执行,也不会得到法院的支持。在这种情况下,守约方只能要求违约方支付违约金或赔偿因不履行合同而造成的损失。

款无法区分“事实上的表现不能”和“法律表现不能”这两个概念。实际表现并不意味着基于自然法的表现是不可能的。例如,由于合同标的的丢失而导致的履行不能进行;法律履行并不意味着依法履行是不可能的,例如,合同中规定的主题是法律禁止的。合同无法履行。如果合同无法履行,则守约方要求违约方继续履行合同索赔,不能获得支持。

2.在实践中处理住房交易实践中的问题的规则

当房屋价格稳定,当房屋购买合同违约时,违约不会造成太大损害。对方可以为目标选择更大的空间。辩护方经常主张违约方支付违约赔偿金或赔偿相关损失,而不是违约方必须继续履行合同。在房价大幅波动的情况下,当事人违约通常会给对方带来巨大损失,而守约方更愿意选择对方继续履行合同以保护自己的权益。在这种情况下就是这种情况。原告宋(买方)和被告陈(卖方)通过中间人签订了房屋销售合同。涉案房屋由被告拥有,贷款未偿还。合同规定,原告不得不支付贷款和被告取消抵押登记,双方办理转让手续,原告全部费用,被告提出终止合同,原告告诉法院要求被告继续履行合同。此案涉及的房屋交易交易恰逢短期内房价大幅上涨。合同中约定的违约赔偿金额明显低于房价的涨幅。本案中的原告选择要求被告继续履行合同以保护其合法权益。

件方面,被告被判处履行房屋销售合同。与一般情况相比,本案涉及的房屋销售合同特别协议,即“房屋的贷款余额未支付,抵押登记。双方同意支付原告的款项,被告陈在2016年。贷款将被偿还,抵押将在2月28日之前撤销。买方负责解决有关房屋的贷款余额,以及清除合同继续履行的障碍。

(Jinggao Fafa 的规定外,还应当责令当事人继续履行。如果另一方有任何其他损失,则应赔偿损失。“例如,《合同法》(Zin Gaofa [2016] 规定的情形外,人民法院应当予以支持。件继续履行合同,人民法院可以向当事人解释无法执行的风险,并告知他们可以更改索赔。如果双方就合同的履行和解散达成特别协议,双方应同意。当事人要求继续履行合同的,应当在诉讼请求中明确具体履行内容,如支付购买价款,交付房屋,处理财产权转让等。如果卖方未履行产权转让义务,买方可以根据合同要求卖方履行产权转让义务,但不能直接要求人民法院确认房屋产权属于。 “天津市高级人民法院的这项规定澄清了是否支持继续出售房屋销售合同。”互联网签署协议“应在房屋管理部门签署。对于已经通过”网络签署“的合同一般情况下,合同应该被允许继续。对于尚未“联网”的合同,在综合考虑房地产行政管理部门的意见,合同的进展,房屋的交付,房屋的实际状况等,如果表现没有障碍,也应允许合同。继续执行。

当双方提出继续履行合同的索赔时,应指明继续履行的具体事项。《合同法》(Jinggao Fafa [2014] 规定:“如果当事人要求继续履行房屋销售合同,但诉讼请求没有具体履行内容,法院应当向当事人说明变更请求是明确和具体的。执行内容,如支付购买房屋,交付房屋,处理房屋转让等,并通知判决只继续执行合同,那里绩效表现不明确且不可执行的风险;如果当事人坚持不变,则可以根据当事人的要求作出相应的判决。并告知当事人可能出现新的争议。个人纠纷。“《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(Zin Gaofa 也有类似规定:”当事人要求继续履行合同,应当在诉讼中请求的具体内容在请求中明确说明,如购买房屋,交付房屋,转让产权登记等,“

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转自:Legal House Micro Signal

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